2016年哪些城市值得进入?

2016-04-28 09:16:00
dopowork
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明源地产研究
2985


导读:人口净流入指标相对于自然增长率,对城市和房地产市场的影响更直接,所以我们选取了2014年一般财政收入和城镇人均可支配收入最高的50个城市,以2012—2014年末人口净流入量(年末常住人口—户籍人口)的均值进行排序,看看最有钱的城市里谁更吸引人

 
        人口的增长是一个城市住房需求的长期源动力,城市的人口增长主要源于两个途径,一个是自然增长,像现在放开2孩政策后,部分城市未来会有一定程度的人口增加;另一个就是外部人口流入,龙湖集团董事长吴亚军认为在人口净流入的城市做布局就不会有太大风险。
人口净流入指标相对于自然增长率,对城市和房地产市场的影响更直接,所以我们选取了2014年一般财政收入和城镇人均可支配收入最高的50个城市,以2012—2014年末人口净流入量(年末常住人口—户籍人口)的均值进行排序,看看最有钱的城市里谁更吸引人。虽然数据收集和统计方式相对简单,但仍然可以为房企战略布局提供辅助性参考。
 
一、高流入城市7成在三大城市群
        人口流入量最大的城市高度集中在长三角、珠三角和京津冀三大城市群。从表中可以看到,人口流入量超过100万的23个城市中,三大城市群就占了16个,其中长三角有9个城市,珠三角有5个城市,再加上北京和天津。
 
二、一线城市空间巨大,能进的还是要进
        从世界范围来看,经济发达城市凭借优质的社会资源对流动人口形成了强大的吸引力,而人群的聚集便于思想和文化的碰撞,创新的机会大增,这就是大城市的盆地效应和虹吸效应。


根据网络公开资料,世界几个大都市圈人口占比如下:

        1、东京都市圈:1.34万平方公里,人口3700万,占日本人口的29%;
        2、巴黎都会区:1.7万平方公里,人口1200万,占法国人口19%;
        3、大伦敦区:1580平方公里,人口800万,占英国人口12%;
        4、大纽约都市区:8643平方公里,人口1800万,占美国人口的6%。


我们再来看中国一线城市的情况:

        1、北京:1.64万平方公里,人口2151万,占全国人口的1.65%;
        2、上海:6340平方公里,人口2426万,占全国人口的1.87%;
        3、广州:7434平方公里,人口1308万,占全国人口的1%;

        4、深圳:2000平方公里,人口1100万,占全国人口的0.85%。


        从城市人口聚居比例来看,中国的特大城市与国外还有相当大的差距,未来还会有更多人口流向一线城市。所以,一线城市仍将是大型房企甚至成长型房企的重要目标。
 
三、厦门、郑州两个“非主流”值得关注
        在三大城市群之外,还有7个城市外来人口超过100万。其中成都、武汉作为西南和长江中游区域的枢纽,先天优势明显,上榜并不出奇,而值得注意的是厦门和郑州。
厦门2000年的常住人口只有205万人,2014年末的常住人口达到381万,几乎翻了一倍,外来人口有177万人,与户籍人口的比例接近1:1,市场容量的增长很可观。郑州的人均可支配收入并不高,只有29095元,但财政收入超过了800亿,近千万的人口基数,还有密集型制造业的内迁,162万的人口流入,都给这座中原名城带来了机遇,一些闽系房企准备或已经进入郑州。
 
四、光有人口流入还不够,钱还要跟着进来
        人口净流入指标虽然重要,但也有其局限性:
        第一,中国的人口数据严重缺乏,遗漏和瞒报比较普遍,各地的统计口径和公开程度差异较大。
        第二,单一指标有时并不能反映真实情况,比如榜单中“垫底”的重庆,人口流入为-390万,是不是表明城市不行了?重庆的财政收入近2千亿,户籍人口达3375万,常住人口也近3千万,有人有钱有产业,仍然是成渝经济圈的核心。
        第三,北上广深的房地产需求如此旺盛,是人口流入的同时伴随着资产的流入,而部分东北城市的人口自然增长率不低,也有一定的人口流入,但发展持续乏力,原因之一是高净值人群在流失。高净值人群才是一个城市的购买主体,只有人和钱一起流入,这个城市才有大发展。
 
 
   中国人口净流入城市TOP50
排名 城市 一般财政收入(亿元) 城镇人均可支配收入(元) 2012-2014人口净流入均值(万人)
1 上海 4585.55 47710 982.2
2 北京 4027.2 43910 798.2
3 深圳 2082.44 40948 755.1
4 东莞 455.2 36764 642.6
5 广州 1241.5 42955 462.53
6 天津 2390.02 31506 436.6
7 苏州 1443.8 46677 402.5
8 佛山 500.73 36555 348.6
9 成都 1025.2 32665 239.5
10 武汉 1101.02 33270 198.9
11 宁波 860.6 44155 186.2
12 杭州 1027.32 44632 176.9
13 厦门 543.7 39625 176.62
14 南京 903.5 42568 175.4
15 无锡 768 41731 175.2
16 郑州 833.9 29095 162
17 泉州 380 34820 132
18 惠州 300.6 27300 124.8
19 青岛 895.2 38294 117.29
20 昆明 444 31295 112.1
21 嘉兴 307.07 42143 109.5
22 温州 352.52 40510 104.3
23 常州 433.88 39483 102.2
24 大连 780.79 33591 98.9
25 沈阳 785.5 31720 98.2
26 贵阳 331.59 24961 86.4
27 济南 543.13 38763 85.9
28 乌鲁木齐 350.2 23755 79
29 福州 510.87 32451 69.4
30 长沙 632.85 36826 57
31 绍兴 317.27 43167 53.1
32 西安 583.79 36100 52.9
33 石家庄 343.5 26071 52.1
34 合肥 500.34 29348 51
35 烟台 490.2 35791 49
36 鄂尔多斯 430 34983 47.8
37 泰州 277.9 31346 44.1
38 潍坊 430.2 30973 42.74
39 淄博 292.6 33534 37.3
40 唐山 323.75 28891 23.5
41 长春 397.3 27298 16
42 扬州 295.2 30322 12.7
43 南昌 342.2 29091 7.8
44 哈尔滨 423.5 28816 6.9
45 济宁 334.2 30428 -27
46 南通 550.73 33374 -36.7
47 淮安 308.5 25798 -70.6
48 盐城 418.02 25854 -101.28
49 徐州 472.33 24080 -154.2
50 重庆 1921.9 25147 -390.2
 
   注:数据主要来源于各地统计局,个别数据参考第三方统计结果。


 

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